B) La Compraventa de la Empresa

La empresa es frecuentemente objeto del contrato de compraventa. Su finalidad es transmitir al comprador de modo definitivo la titularidad de cada una de las relaciones jurídicas que ligan al empresario vendedor con cada uno de los elementos que integran la empresa, de forma que aquél pueda suceder a éste en su explotación. Pero sucede en ocasiones que se denomina compraventa de empresa a supuestos en los que lo transmitido no es una verdadera empresa. Solo existirá aquel contrato cuando lo que se transmite y adquiere es un conjunto organizado de elementos en funcionamiento, en atención a la actividad económica con él realizada, cuya explotación se desea continuar por el comprador. No estaremos ante una verdadera compraventa de empresa cuando lo que se compra y vende es un conjunto desorganizado de elementos de una empresa pretérita (que dejó de funcionar) o futura. En otras ocasiones (cuando el titular es una sociedad), se consiguen finalidades similares a la compraventa de empresa por procedimientos de Derecho societario. Así, resulta muy frecuente sustituir la compraventa de empresa por la transmisión al comprador de las acciones o participaciones de que fuera titular el vendedor (cuando es único o mayoritario). A través de la transmisión de la condición de socio, formalmente no hay cambio en la persona del empresario (pues éste sigue siendo el mismo: la sociedad), aunque hayan cambiado en todo o parte los socios. En otras ocasiones, se recurre a la fusión de sociedades, de modo que la sociedad titular de la empresa que se “vende” se extingue y pasa a integrarse, por vía de fusión, en la sociedad absorbente.

Existencia de la Compraventa de Empresa

Para la existencia de verdadera compraventa de empresa será necesaria la estipulación de un único contrato, cuyo objeto sea la transmisión del negocio o empresa misma. Es necesario que lo que se transmita sea la empresa en su conjunto, con todos los elementos que la componen. Para la perfección del contrato, será aplicable el principio de libertad de forma. Del contrato de compraventa de empresa nacen las obligaciones de entregar la cosa y pagar el precio. Pero además existen obligaciones sui generis. Éstas son:

• Obligación de entregar la empresa vendida: si hay inventario, deben entregarse todos los elementos mencionados en él. En ausencia de inventario, el vendedor debe entregar todos los elementos esenciales de la empresa, de forma que el adquirente pueda continuar su explotación por haber recibido, no solo los elementos aislados que la componen, sino la “organización” productiva que resulta esencial a la empresa. Para entender bien entregada la empresa, deben entregarse una serie de prestaciones adicionales, que es lo que ocurre con las listas de los clientes, el deber de comunicar a éstos por circulares la enajenación realizada, asesoramiento en la producción o comunicación de secretos de fabricación.
• Prohibición de competencia: el vendedor no solo tiene que entregar la empresa, sino que debe abstenerse de frustrar la finalidad que persigue el contrato.

Se le impone al vendedor la prohibición de hacer competencia al comprador durante el tiempo y en el espacio geográfico necesarios para que éste consolide la clientela y las expectativas de la empresa transmitida.

C) El Arrendamiento de Empresa

a) Concepto

Constituye una forma de transmisión temporal y limitada, por la cual su titular cede el uso o explotación de la empresa a un tercero, por tiempo determinado y precio cierto. Por virtud del contrato, y mientras el mismo dure, la condición de empresario pasa al arrendatario y deja de ostentarla el arrendador, porque es aquél y no éste quien ejercitará la actividad empresarial.

b) Regulación

Hay que distinguirlo del arrendamiento del local de negocio. Existirá arrendamiento de empresa:

• Cuando el objeto arrendado sea un local y el negocio o industria en él instalado.
• Cuando todo ello constituya una unidad patrimonial dotada de vida propia (que sea un conjunto organizado).
• Cuando la finalidad del arrendamiento sea continuar la explotación de la actividad económica realizada por el arrendador con aquel conjunto organizado, y no iniciar ex novo por el arrendatario la explotación de una actividad.

Será, pues, necesario que la empresa arrendada esté integrada por todos los elementos que son esenciales para su funcionamiento, debidamente organizados, de modo que habiendo sido explotada por el arrendador, la reciba el arrendatario para continuar la actividad de aquél. No será entonces arrendamiento de empresa el que tenga por objeto un local con algunos elementos inconexos y desorganizados, ni el que tenga por objeto transmitir un local con elementos organizados no explotados anteriormente como empresa. El régimen del arrendamiento de empresa dependerá de lo expresamente pactado por las partes y, en su defecto, se aplicará la Ley.

c) Contenido del Contrato

A salvo de lo que hayan podido establecer las partes en uso de la autonomía de la voluntad, será básicamente el general de todo contrato de arrendamiento. Así, las obligaciones propias del arrendador consisten en entregar la cosa, hacer en ella las reparaciones necesarias y asegurar su goce pacífico. No obstante, la especial naturaleza de la empresa arrendada las dota de un contenido especial y hace surgir obligaciones nuevas:

• El arrendador debe conferir al arrendatario un poder de disposición sobre las materias primas, enseres y mercancías que sea necesario transformar o enajenar para explotar la empresa arrendada.
• El arrendador está obligado a prestar una especial colaboración al arrendatario, destinada no solo a entregar en forma útil todos los elementos esenciales de la empresa, sino también a poner a su disposición todo lo que sea necesario para explotarla (consejos, listas de clientes, etc.).
• El arrendador debe mantener al arrendatario en el goce pacífico de la empresa (prohibición del arrendador de hacer competencia).

En cuanto a las obligaciones del arrendatario, también hay contenido especial:

• Obligación de explotar la empresa (no solo porque su inactividad la deprecia, sino porque el arrendatario deberá restituirla tal como la recibió).
• Obligación de explotar la empresa con la diligencia propia de un ordenado empresario sin cambiar ni alterar su objeto.
• Obligación de restituirla al término del arrendamiento en el mismo estado que fue recibida (bastará que el arrendatario restituya los elementos esenciales, la organización recibida y el tantumdem ejusdem generis de forma que el conjunto tenga un valor similar al recibido al inicio del contrato).

d) Extinción del Contrato

El arrendamiento de empresa se extingue por las causas generales de extinción de los contratos de arrendamiento, entre las que destacan el transcurso del término pactado y la resolución por incumplimiento de las obligaciones por parte de alguno de los contratantes. Por el contrario, no pone fin al contrato la declaración de fallecimiento del arrendatario, a salvo de lo que puedan haber establecido las partes (pudiendo subrogarse el heredero por contrato).

Producida la extinción del contrato, deber del arrendatario de devolver la empresa objeto del arrendamiento en el mismo estado que la recibió. Además, en determinados casos, el arrendatario puede llegar a tener un particular derecho a una indemnización frente al arrendador. Esto ocurre cuando:

• Se hubiesen producido incrementos de valor en la empresa consecuencia de la actuación del arrendatario.
• La legislación contempla un derecho a percibir una suerte de indemnización “por clientela” en los casos de contratos de duración superior a 5 años que expiren por transcurso del plazo de duración, cuando el arrendador no hubiera querido prorrogar el contrato, a pesar de haber estado dispuesto el arrendatario a prorrogarlo por al menos 5 años más, pagando una renta de mercado.