Cuando Laureana le vendió a Petronius una parte separada de su propiedad originaria le reconoció el derecho a acceder en coche a través de su finca, ya que el trozo adquirido por Petronius no tenía acceso directo a una carretera pública. Pasado un año Laureana descubre que Petronius no solo transita por su finca, sino que incluso aparca de forma estable en su propiedad. Laureana considera que Petronius se ha extralimitado de manera clara, ya que en el contrato de compraventa nada se decía sobre un posible derecho de aparcamiento.
Cuestiones:
- ¿Cómo se llama el derecho real que Laureana reconoció a favor de Petronius? ¿Qué tipo de derecho real es?
Se trata de una servidumbre de paso. Es un tipo de derecho real limitado de goce, conforme este derecho, el titular del predio dominante goza del derecho de acceder a su propiedad a través del predio sirviente, así se desprende del art. 530 CC: “El inmueble a cuyo favor está constituida la servidumbre se llama predio dominante; el que la sufre, predio sirviente”.
- ¿Qué puede hacer Laureana para impedir que Petronius aparque en su finca?
Habrá de acudir a la vía judicial. Puede ejercitar una acción negatoria, debido a que Petronius se extralimita y aparca donde no debe. La acción negatoria no está expresamente reconocida en nuestra normativa, no obstante, los efectos procesales de tal acción están plenamente reconocidos, por ello, se deduce que está plenamente admitida su existencia.
- Petronius, por su parte, considera que él posee el derecho de aparcar sobre la finca de Laureana, ya que ha transcurrido un año sin que Laureana haya hecho nada por evitarlo. ¿Tiene razón?
No. Petronius se basa en la adquisición de la posesión de hecho, debido a que ha poseído durante el transcurso de un año. Sin embargo, en este caso Laureana ha tolerado que Pedro aparque, y ello conduce a deducir que nos hallamos ante un supuesto de “actos meramente tolerados”, los cuales no afectan a la posesión, es decir, no tienen efectos posesorios, tal y como se establece en el art. 444 CC “los actos meramente tolerados no afectan a la posesión”.
Alfonsino tiene una casa adosada con un pequeño jardín en la parte trasera. Hace tiempo que quiere construir una pérgola que le proteja del calor en verano, pero se encuentra con un problema: la pérgola tiene que apoyarse necesariamente en el muro que separa su propiedad de la de su vecino, y no sabe si ese muro puede tocarse.
- El muro que separa ambas propiedades, ¿cómo se llama? Califíquelo de acuerdo con la teoría de los límites y limitaciones de la propiedad.
Se denomina muro medianero. La medianería se trata de la utilización en común, entre propietarios de predios vecinos o contiguos, de paredes, cercas o vallados. La calificación jurídica de esta figura es complicada, el CC regula la medianería en el capítulo dedicado a las servidumbres legales, dando a entender que se trata de una servidumbre legal, pero no es así. No lo es porque no hay un predio dominante y un sirviente, sobre todo no hay relación de servicio o de subordinación de una finca a otra, sino que se trata de una situación que objetivamente beneficia simultáneamente a ambas fincas, y que tiene como consecuencia el nacimiento de determinados deberes para los respectivos propietarios. Podríamos pensar que es una situación de comunidad o de copropiedad (doctrina mayoritaria), pero ante esto hay que decir que ni la comunidad ni la copropiedad son absolutamente ciertas en la cuestión de la medianería, porque tenemos una inexistencia de acción de división sobre la pared medianera (es decir, no hay posibilidad de división), por esto una parte importante de la doctrina civilista entiende que la medianería es una manifestación más de las relaciones de vecindad.
- ¿De quién es la propiedad sobre ese muro?
El muro no es propiedad exclusiva de ninguno de los dos. Se podría considerar que el muro medianero pertenece en común a los dueños de los predios colindantes, es decir, un supuesto de copropiedad. Se ha de tener en cuenta que, el Código Civil emplea el término “mancomunidad” (art. 579 CC).
- ¿Puede construir Alfonsino la pérgola? ¿Incluso cuando ello implique tener que alzarlo 50 centímetros más?
Siguiendo el art. 579 CC, se reconoce que cada propietario podrá edificar apoyando su obra en la pared medianera, pero, sin impedir el uso común y respectivo de los demás medianeros. En cuanto al alzamiento del muro, sí puede ejercitarlo debido a que siguiendo el art. 577 CC “cualquiera de los propietarios tiene derecho a alzar la pared medianera”, debiendo correr los gastos a cuenta de él mismo, y, además: “habrá de indemnizar los perjuicios que se ocasionen con la obra, aunque sean temporales”.
Acciones Confesorias
El titular pretende que su derecho sea declarado frente a quien lo niega o desconoce. Ej: Carlos compra la finca núm. 123 que en su descripción afirma: «Goza de una servidumbre de desagüe frente a la finca 456». A su vez, en la finca de 456, que en la actualidad pertenece a María, aparece una CARGA, que dice: «Está afecta a una servidumbre de desagüe a favor de la finca 123».
Carlos decide hacer obras en su finca y conducir los desagües a través de la finca de María. Carlos va a hablar con María para organizarlo y María le niega rotundamente que su finca esté afecta y prohíbe a Carlos hacer lo que pretende. Carlos va a ver a su abogado y su abogado le indica que deben interponer demanda ejercitando acción confesoria contra María.
Acción de División de la Cosa Común
Es lo mismo que extinción del condominio (art. 404 CC).
Acciones Negatorias
Quien es titular de un derecho real pretende que se declare que otro carece de un determinado derecho sobre su cosa. Ej: María es titular de la finca 456. Es una vivienda unifamiliar que mide 20 metros de largo, con patio posterior de 20 metros. Carlos es titular de la finca 123. Es una vivienda unifamiliar que linda con la de María y que mide 30 metros de largo, con patio posterior de 10 metros..
Un día María está tomando el sol en su patio y observa como en la finca de Carlos, en la planta segunda, se están abriendo unas ventanas sobre el patio de María que le perturban. María va a ver a su abogado quien constata que la apertura de las ventanas, no cumple con lo dispuesto en el artículo 582 del C. Civ. El abogado le indica que deben interponer demanda ejercitando acción negatoria contra Carlos
Ejemplo de Posesión
Si Carlos compra una finca a María, sabiendo que no es su propietaria, estará amparado erga omnes contra las perturbaciones de su posesión, pero…ante la reivindicación de la cosa frente a su verdadera propietaria Catalina, no podrá alegar su derecho a exigir poseyendo (ius possesionis), pues el derecho a poseerla de Catalina deriva de un título superior: El derecho real de propiedad.
Acción Reivindicatoria de los Bienes Muebles 464
Constitución de las Servidumbres
La constitución por signo aparente también llamada por destino del padre de familia 541
EJ: CARLOS es dueño de dos fincas contiguas. Una de ellas trae su desagüe por la otra y ambas desaguan en la calle. Si se dan los requisitos del art. 541 la última finca que desagua en la calle junto con la otra, soporta la servidumbre de la primera finca.
El Registro de la Propiedad
Protege a toda aquella persona física o jurídica que confía en los derechos que publica. De ello deriva lo que en Derecho hipotecario se llama tercero hipotecario o tercero de buena fe (32.33.34), y tiene su plasmación en el importante artículo 34 de la LH. Art. 33 de la LH: «La inscripción no convalida los actos o contratos que sean nulos con arreglo a las leyes». Aunque el tercero hipotecario cumpla con los requisitos del art. 34, lo que no podrán borrarse serán los vicios de los que adolezca el negocio de adquisición (por ejemplo la falsedad)