Suspensión de la Obligación de Entrega
La regla general es el cumplimiento simultáneo de las obligaciones de entrega de la cosa y pago del precio.
Incumplimiento del Comprador
¿Qué sucede si el comprador no paga el precio? El artículo 1466 del Código Civil establece que “el vendedor no estará obligado a entregar la cosa vendida, si el comprador no le ha pagado el precio o no se ha señalado en el contrato un plazo para el pago”.
Si el comprador no cumple, el vendedor no tiene la obligación de entregar la cosa. Tampoco tiene esta obligación si no se ha señalado un plazo para el pago del precio. Se aplica esta regla si no se ha pactado un aplazamiento del pago o si, habiéndose pactado, se ha perdido el beneficio del plazo por insolvencia del comprador.
Temor Fundado del Vendedor: Insolvencia del Comprador
Puede darse el caso de que, habiéndose aplazado el pago, el vendedor tema que el comprador no pueda pagar el precio (insolvencia económica, no jurídica). Para este supuesto, el artículo 1467 del Código Civil dispone que “tampoco tendrá obligación el vendedor de entregar la cosa vendida cuando se haya convenido en un aplazamiento o término para el pago, si después de la venta se descubre que el comprador es insolvente, de tal suerte que el vendedor corre inminente riesgo de perder el precio. Se exceptúa de esta regla el caso en que el comprador afiance pagar en el plazo convenido”.
El vendedor podrá retener, por tanto, la entrega de la cosa, pese a la existencia del aplazamiento del pago si, como consecuencia de la insolvencia del comprador, corre peligro de no llegar a cobrarlo cuando se produzca el vencimiento del término. La insolvencia a la que se refiere el artículo 1467 comprende también la insolvencia económica y no sólo la insolvencia jurídica. El artículo 1467 es una concreción de lo dispuesto en el artículo 1129-1 del Código Civil.
La Obligación de Entrega y la Cabida en la Venta de Bienes Inmuebles Específicos
A esta problemática se refiere expresamente el Código Civil en los artículos 1469 a 1471. En concreto, estos preceptos tratan de resolver la diferencia que puede haber entre la cabida efectiva o real en el momento de la conclusión y la que se estimó -erróneamente- en el momento de la perfección de la compraventa. Para el Código Civil son casos de error de cálculo que dan derecho al ejercicio de determinadas acciones. Obviamente, los casos a los que se refieren los artículos 1469 a 1471 no desplazan totalmente las acciones por error o por incumplimiento, que son de alcance general.
Varias son las hipótesis previstas en el Código Civil:
Venta con Precio Fijado por Unidad de Medida
Los datos sobre cabida y precio por unidad son fundamentales para ubicar este supuesto en los artículos 1469 y 1470 del Código Civil. En la práctica plantean problemas de valoración fáctica y de interpretación contractual.
1. Venta con Menor Cabida
Si el vendedor no puede entregar la medida fijada, el comprador puede optar, según el artículo 1469, por la rescisión del contrato (si la menor cabida es igual o superior a la décima parte de la total atribuida al inmueble) o una rebaja proporcional del precio.
2. Venta con Mayor Cabida
De acuerdo con el artículo 1470, el comprador deberá abonar el exceso de precio si la mayor cabida no pasa de la vigésima parte de la pactada, pudiendo optar, si excede de dicha proporción, entre abonar el incremento de precio correspondiente o desistir del contrato.
3. Venta con Menor Calidad
El párrafo tercero del artículo 1469 declara aplicable la misma regla sobre menor cabida a los casos de defecto de calidad. Para ello resulta imprescindible que la cosa entregada, aun teniendo la cabida pactada, no sea de la calidad expresada en el contrato.
4. Venta con Mayor Calidad
No está previsto este supuesto en el Código Civil. Pero la doctrina considera que pueden ser de aplicación analógica las reglas previstas en el artículo 1470 para ventas sobre mayor cabida. La menor o mayor calidad debe afectar a la totalidad de la cosa vendida.
Venta por Precio Alzado
Los defectos no sustanciales de cabida o de descripción no dan lugar a la modificación del precio o a la rescisión del contrato.
1. Ventas de Varias Fincas por un Solo Precio
Tratándose de enajenaciones de varios inmuebles como cuerpo cierto por precio conjunto y alzado, las variaciones de la cabida no determinarán, según el artículo 1471-2, modificaciones del precio (puede ser perfectamente objeto de inscripción registral conforme al art-10 LH).
2. Venta con Expresión de los Linderos e Indicación de Cabida
Cuando en el contrato de compraventa se designa la cabida o el número de la finca, el vendedor estará obligado, según el artículo 1471-2, a entregar al comprador todo lo que esté comprendido dentro de los mismos linderos. En el caso de que el vendedor no pudiera entregar la finca con su cabida, el comprador puede pedir una disminución en el precio, proporcional a lo que falte de cabida o número. Pero también puede anular el contrato en el caso de que no esté conforme con lo que debió haberse entregado según las estipulaciones de la compraventa.